Как выбрать замок во Франции: руководство для покупателя
Кто и зачем покупает замки во Франции? Сколько они стоят и как понять, адекватную ли цену просит продавец? Какие расходы ждут собственника при реставрации и обслуживании? Какие льготы реально получить от властей? И можно ли заработать на собственном замке? Разбираемся вместе с компанией Groupe Immobilier Mercure, одной из старейших на рынке исторической недвижимости Франции. Сколько замков продается во Франции
Во Франции насчитывается более 43 тысяч исторических объектов, из которых треть относится к национальной архитектуре. В первую очередь это замки, усадьбы, в том числе исторические памятники. Парки и сады, в общем числе, занимают долю не более 10%.
Половина охраняемых объектов во Франции принадлежат частным лицам. Ежегодно несколько сотен таких объектов выставляется на продажу. «Только наша компания сопровождает около 200 сделок в год исключительно в сегменте исторических замков», – отмечает Ирина Милюхина, представитель Groupe Immobilier Mercure в России и Восточной Европе.
Почему частные собственники продают замки
Владельцы замков с уважением относятся к своему жилищу. Решение о продаже часто дается им нелегко. Причина одна – трудное финансовое положение, не позволяющее содержать замок должным образом. Поэтому в продажу эти памятники архитектуры часто поступают в состоянии, требующем косметического или более серьезного ремонта.
- Читайте также: Замки на продажу: историческое наследие или современная трактовка прошлого?
Какие замки востребованы
Чаще всего спрашивают исторические владения XVII-XIX веков. «Все-таки средневековые замки возводились в целях обороны. Там непритязательные декорации, недостаточно света, – объясняет специалист. – А замки, построенные позже, в период Возрождения и Ренессанса, покоряют своей элегантностью и архитектурными изысками. Все они, конечно после реставрации, будут отвечать современным требованиям к уютному и комфортному дому».
Дополнительные траты, связанные с регистрацией собственности, входят в гонорар нотариуса и составляют 7-8% от цены объекта
Покупают как отреставрированные, так и требующие ремонта объекты. Во втором случае важно учитывать, что замки, которые признаны историческими памятниками, охраняются французским государством. Это значит, что реставрацию можно проводить только с разрешения Министерства культуры и с использованием старинных технологий. Но при этом правительство окажет финансовую помощь и даст налоговые послабления.
«Власти справедливо считают, что гораздо выгоднее поощрять реставрационные работы налоговыми льготами, чем позволять замкам разрушаться», – добавляет Ирина Милюхина.
Какие замки считаются историческими памятниками
Во Франции существует два основных режима защиты памятников архитектуры:
Классифицировать как памятник архитектуры можно не только замок и прилегающие к нему постройки, но и сады и парки. В этом случае государство может оказать помощь в уходе за зелеными насаждениями.
Какие преимущества у владельца исторического памятника
- На время ремонта владельца могут полностью освободить от уплаты налогов.
- Правительство может компенсировать до 50% расходов на реставрацию. Каждый проект финансовой поддержки от государства рассматривается индивидуально, информация дается по запросу в местные органы управления.
- Налог, уплачиваемый при переходе собственности в наследство, можно уменьшить до 50%.
- Возможно даже полное освобождение владельца от налогов на имущество, если он согласится на открытие замка (по меньшей мере 40 дней в году) для публичного посещения. Временные периоды строго определяются государством.
Какие обязанности у владельца исторического памятника
- Если замок является памятником архитектуры, все ремонтные работы должны быть согласованы с Министерством культуры (Service regional du patrimoine et monuments historiques). Реставрацией могут заниматься архитектурные бюро, имеющие лицензию во Франции и опыт работы в проектах такого рода. Архитектор обычно помогает согласовать проект реставрации с государственными органами и получить разрешение на эти работы. Срок рассмотрения запроса – минимум 6 месяцев.
- Владелец обязан информировать государство об актах покупки, передачи в дар или наследство.
- В некоторых случаях обязательно открытие исторического памятника для публичного посещения.
Сколько стоит реставрация замка
«При выборе объекта особое внимание следует обратить на состояние крыши, стен, коммуникаций, отопления и изоляции, особенно если вы планируете использовать здание для круглогодичного проживания, – советует Ирина Милюхина. – Все это является самым затратным в реставрации».
Бюджет реставрационных работ может составлять несколько миллионов евро. Оценить предстоящие расходы помогут агенты по недвижимости. Эту сумму можно просчитать до совершения сделки.
Стоимость реставрации этого роскошного замка в регионе Перигор (департамент Дордонь, Франция) вместе с постройками оценивается более чем в €2 млн
Сколько стоят замки во Франции
Отреставрированный замок, превращенный в комфортную резиденцию, будет стоить от €3 млн. Интересный объект для реставрации или частичной реконструкции можно найти от €600 тыс. до €2 млн. Встречаются предложения и по более низким ценам.
Пример замка конца XVIII – начала XIX века с постройками стоимостью €384 тыс. Расположен в окрестностях региона Пуату-Шаранта, что в 40 минутах от города Пуатье
Что влияет на стоимость замка
Жилая площадь старинного замка или дворца не слишком сильно влияет на цену. В таких сделках не принято говорить об усредненной стоимости за квадратный метр.
Основные факторы ценообразования – общее состояние строения, размер и состояние крыши, принадлежность здания к числу исторических памятников, сохранность подлинных архитектурных элементов в декоре замка, а также прилегающей к нему территории, построек и парка.
На цену влияет также близость объекта к городам с развитой инфраструктурой и удобная транспортная доступность. Оптимальное расположение замка – в радиусе не более 50 км от крупного населенного пункта, с удобным выездом на трассу.
Способствует увеличению стоимости – по меньшей мере на 10% – аутентичность самого жилья, историческое прошлое поместья, а также регион, в котором расположен замок.
Отремонтированный замок с виноградным хозяйством стоимостью менее €10 млн недалеко от города Коньяк (департамент Шаранта, Франция). Полностью приспособлен для производства вина и коньяка
В каких регионах цены выше, а в каких – ниже
Наиболее высокие цены на недвижимость в регионах Иль-до-Франс – Париж, Лазурный берег – Ницца, регион Рон-Альпы – Лион. Чуть ниже стоимость (из-за менее развитой транспортной инфраструктуры) у объектов, расположенных в регионе Овернь.
«В 2017 и 2018 годах устойчиво растет спрос на недвижимость в Бордо, Лионе, Ренне и их окрестностях, – рассказывает Ирина Милюхина. – Здесь цены пока остаются очень привлекательными, учитывая рост инвестиций в инфраструктуру и прирост числа рабочих мест».
По итогам 2017 года рост цен на недвижимость в Бордо составил 6,8%, превысив парижский показатель. Причина – открытие скоростной линии поездов по маршруту Париж – Бордо и прямой магистрали, связывающей города Лион и Бордо.
В этом году ожидается, что рекордсменом по росту цен станет Лион. За последние 12 месяцев здесь недвижимость подорожала на 9,8%.
Город Ренн – столица Бретани – стал ближе к Парижу благодаря новой высокоскоростной линии поездов (350 км всего за полтора часа). «Судя по всему, можно ожидать роста цен и здесь», – уверены специалисты Groupe Immobilier Mercure.
Как понять, адекватную ли цену просит продавец
Самый простой способ – сравнить цену объекта с другими аналогичными предложениями в данном регионе. Самостоятельно это поможет сделать, например, ресурс www.drimki.fr.
«Конечно, оценка на таком ресурсе не может учитывать всех качеств недвижимости. И в первую очередь – если речь идет о замках, ведь каждый такой объект особенный. Поэтому помощь агента в этом смысле неоценима, – отмечает Ирина Милюхина. – Если после просмотра замка цена кажется завышенной, всегда есть возможность торга. В переговорах с владельцем поможет агент. Покупатель делает свое письменное предложение цены (через агента), и при условии разумного торга (в пределах 10-15%) оферта может быть принята продавцом».
Исторический замок середины XVIII века с английским парком в 50 км от Парижа. Его стоимость €14 млн. Отличный вариант загородной резиденции
Сколько стоит содержание замка
При покупке замка также важно просчитать предстоящие регулярные расходы на его содержание. Сюда входит налог, страховка, «коммуналка» и оплата услуг персонала. Ориентировочно такие траты в сумме могут составлять от 1 до 3% от стоимости объекта в год.
Как можно использовать замок
«Могу выделить две основных категории покупателей замков во Франции. Первая – это люди, принадлежащие к мировой бизнес-элите, – рассказывает Ирина Милюхина. – Они приобретают историческую недвижимость в качестве загородной резиденции либо c целью развития собственного бизнеса. Например, для организации отелей, резиденций компаний, частных клубов, элитных гольф-клубов и т. д».
Возможность развития бизнеса в стенах замка оговаривается на самом начальном этапе покупки. Если неподалеку находится курортная зона, причал для яхт, горное озеро и т. п., то срок окупаемости замка-гостиницы может составить шесть-семь лет. Доходность от подобных инвестиций в среднем колеблется от 5 до 12%.
Прекрасный замок в 20 км от крупного города Нант и в 40 мин от пляжей Атлантики после реставрации может идеально подойти под развитие успешного гостиничного бизнеса
Замки также могут приносить дополнительный доход своему владельцу и использоваться для сдачи в аренду – для проведения свадеб, различных мероприятий и торжеств, а дополнительные спальни в замке позволяют использовать его как мини-отель и принимать гостей, предлагая ночлег и завтрак. Такие мини-отели chambres d'hôtes или bed & breakfast популярны во Франции.
«Вторая важная категория покупателей – это ценители истории и семейных традиций, которые приобретают замок в качестве семейной резиденции. Для них он – символ покоя, защищенности и определенного art de vivre, – добавляет специалист. – Замки с крупными охотничьими угодьями покупают любители охоты и рыбной ловли. А те, кто предпочитает верховую езду, могут подыскать для себя замок с роскошными конюшнями в живописных местах для конных прогулок».
- Замки есть не только во Франции, но и в Словении. О них мы даже сняли фильм.
Текст – Марите Любинайте
Фото – база объектов prian.ru
