Дома во Франции всегда были мечтой для жителей разных стран. Квартиры в легендарном центре Парижа, виллы на Лазурном Берегу, шале на знаменитых курортах… Иностранцы покупали их и для себя, и в качестве инвестиций. Но в переломном 2020 году в страну было практически не попасть. Что случилось с рынком? Как изменились настроения покупателей, кто сейчас формирует спрос – сами французы или сказывается влияние иностранцев? Что с ценами, со сделками? Читайте! 1. Рынок не замер, сделки продолжаются
В прошлом году первый локдаун привёл многих профессионалов в замешательство: риелторы не могли показывать объекты, нотариусы отказывались регистрировать сделки. Однако с тех пор все нашли возможности для работы в новых условиях.
Итоги 2020 года оказались чуть хуже, чем у предыдущего, однако обвала рынка не произошло. Цены также не упали, хотя эксперты наблюдают несколько разнонаправленных локальных тенденций. Доля иностранцев на рынке и так была невелика, но в прошедшем году стала сокращаться ещё сильнее.
Юбер Галлар управляющий партнёр Barnes Moscow
В 2020 году рынок жилой недвижимости Франции устоял – несмотря на санитарный кризис и два локдауна, общее количество сделок не претерпело драматических изменений и составило примерно 980 тыс. (в 2019 -м – более 1 млн). В 2020 году цены на квартиры и дома продолжили расти: на квартиры средний рост составил 6,5%, на дома – 4,2%. По прогнозам Barnes, спрос на недвижимость во Франции в 2021 году останется стабильным.
Ирина Дюпор управляющий партнёр Immoconcept
Специфика французского рынка недвижимости состоит в том, что он абсолютно не зависит от иностранцев и ориентирован на внутренний спрос. Поэтому финансовые кризисы в Америке и Великобритании сильно расшатывают ситуацию в Испании, но абсолютно не чувствуются во Франции. Зато изменение банковской политики (допускаемый уровень задолженности 33% вместо 25%) или социальной (пролонгирование беспроцентных ссуд для молодёжи) сильно повлияли на продажи. Конечно же, «сильно» упало количество транзакций. Аж на 4% по сравнению с предыдущим годом. Но при этом цены не падали. Значительных вариаций цен не отмечается, они небольшие и локальные. При этом не стоит ориентироваться на какие-то абстрактные средние данные, так как они могут не учитывать противоположные тенденции, требующие вдумчивого анализа.
2. Покупатели потянулись за город
Как и в других европейских странах, во Франции многие представители среднего класса перешли на удалёнку и поняли, что им нечего делать в центре мегаполисов. В связи с этим повысилась популярность жилья в пригородах или даже в сельской местности, а подход к городским квартирам стал более избирательным.
Для примера: когда в ноябре 2020 года на национальном уровне объём сделок снизился на 4% за год, на парижском рынке он упал на 18%. Как результат – рост цен на загородное жильё стал более выраженным; в мегаполисах большим спросом стало пользоваться элитное жильё, тогда как интерес к «обычной» недвижимости несколько снизился.
Ирина Дюпор: «Как мы и предсказывали в начале локдауна, наметилась центробежная тенденция, при этом хорошо продвинулись средние города с удачной инфраструктурой. Надо сказать, что во Франции она в целом везде развитая, плюс замечательная природа и хороший климат. Это обеспечило устойчивость рынка французской недвижимости в сравнении с другими европейскими странами. Сочетание природы и качества жизни – одно из основных преимуществ нашей страны.
Также оформилась тенденция к увеличению внешних пространств в квартирах. Если до пандемии наличие балкона или террасы в Парижском регионе и во всей северной половине Франции добавляло к стоимости жилья до 6%, то теперь „цена“ террасы выросла вдвое.
Одновременно замедлился рост цен в Париже, Лионе и Бордо – трёх лидерах роста в 2019 году. Теперь в связи с переходом на дистанционную работу бурно растут цены в регионах, ранее чуть подзабытых покупателями, таких как ближняя Нормандия и Бретань, особенно благодаря их дешевизне. То есть люди за тот же бюджет меняют трёхкомнатную квартиру в пригороде Парижа на большой дом с участком в деревне».
3. Цены в Париже пошли вниз
Случилось невероятное: цены на недвижимость в Париже, одном из самых притягательных городов для инвесторов всего мира, начали слегка снижаться. Это стало понятно летом, и с тех пор тенденция сохранилась. По данным нотариусов, к марту 2021 года снижение по сравнению с ноябрём составит около 1,5%. Столица потеряла часть своей популярности и у французов, и у инвесторов из разных стран. Например, в рейтинге любимых городов богачей Париж за год скатился с первого места на седьмое.
Примеры квартир в Париже Квартира в Париже, Франция 5 000 000 € Площадь 330 м2, 3 комнаты 75017 Paris Парк Монсо-Etoile-Триумфальной арки района Выдающиеся Квартира + -330 кв.м. ploshad Великолепный Общая площадь Вход Галерея зал… Sol Costa Blanca Квартира в Париже, Франция 835 000 € Площадь 115 м2, 4 комнаты В красивом здании с 1900 каменным 4-комнатная квартира с видом на тихий двор сад двойной кухня гостиная 2 спальни полу американских Комнаты:… Sol Costa Blanca Квартира в Париже, Франция 550 000 € Площадь 68 м2, 3 комнаты В красивом каменном здании с отдельным входом, очень хороший 3 комнаты на первом этаже с очень высоким потолком состоит из гостиной с камином, 2… Sol Costa Blanca Апартаменты в Париже, Франция 5 600 000 € Площадь 289 м2, 4 комнаты Роскошные двухуровневые апартаменты расположены в Париже. Апартаменты включают частный ландшафтный сад площадью 160 кв. м.Апартаменты включают… Knight Frank Апартаменты в Париже, Франция 1 840 000 € Площадь 161 м2, 4 комнаты Апартаменты расположены в пятом округе в здание 18го века в Париже, рядом с архитектурно-историческим памятником Пантеон и магазинами на Мобер —… Knight Frank Апартаменты в Париже, Франция 4 050 000 € Площадь 305 м2, 6 комнат Роскошные апартаменты расположены в 16ом округе в Париже в элегантном здании османского периода с частным садом. Апартаменты включают прихожую,… Knight Frank Апартаменты в Париже, Франция 3 296 000 € Площадь 155 м2 Апартаменты расположены рядом с площадью Сен-Сюльпис, на пятом этаже прекрасного здания 1930 года. Здание оснащено лифтом. Апартаменты состоят из… Knight Frank Апартаменты в Париже, Франция 1 610 000 € Площадь 106 м2, 2 комнаты Апартаменты расположены на третьем этаже великолепного, недавно отремонтированного здания на Cours Albert, в нескольких минутах ходьбы от… Knight Frank Апартаменты в Париже, Франция 3 995 000 € Площадь 140 м2, 5 комнат Превосходные апартаменты расположены в престижном районе в 16-ом округе в Париже. Из апартаментов открываются виды на Эйфелеву башню. Апартаменты… Knight Frank Апартаменты в Париже, Франция 3 500 000 € Площадь 275 м2, 7 комнат Просторные и светлые апартаменты с выходом в частный уютный дворик расположены во 2-ом округе в Париже. Первый этаж состоит из прихожей, гостиной… Knight Frank Апартаменты в Париже, Франция 6 300 000 € Площадь 427 м2, 6 комнат Апартаменты расположены в 16-ом округе Парижа на авеню Raymond Poincare на 3-м этаже прекрасного отреставрированного здания с консьержем и… Knight Frank Апартаменты в Париже, Франция 1 320 000 € Площадь 1 м2, 2 комнаты Апартаменты расположены в 7-ом округе в Париже в прекрасном здании на углу улицы Лиль. Апартаменты находятся в превосходном состоянии и включают… Knight Frank Апартаменты в Париже, Франция 1 650 000 € Площадь 280 м2, 5 комнат Прекрасный лофт расположен в 18-ом округе Парижа. На первом этаже площадью 146 кв. м расположена гостиная, кухня, 2 спальни, ванная комната и… Knight Frank Апартаменты в Париже, Франция 1 950 000 € Площадь 116 м2 Франция г.Париж, 16 округ Апартаменты на Трокадеро Идеальные апартаменты для любителей комфорта класса люкс и ценителей… ИНДОМ Апартаменты в Париже, Франция 6 900 000 € Площадь 461 м2 Франция г.Париж Элитные апартаменты на авеню Фош Элитные апартаменты на авеню Фош в 16 округе Парижа. Площадь апартаментов 461м2:… ИНДОМ Пентхаус в Париже, Франция 1 650 000 € Площадь 93 м2, 3 комнаты На седьмом и верхнем этаже красивого здания 30-х годов, с видом на Сену, оригинальный дуплекс с террасой, с которой открывается 360-градусный вид… RFC ESTATES Квартира в Париже, Франция 1 750 000 € Площадь 90 м2, 4 комнаты На 5-ом и последнем этаже роскошного здания с лифтом расположена очаровательная квартира-дуплекс площадью 90 кв.м. На первом уровне находится… RFC ESTATES Апартаменты в Париже, Франция 108 000 € Sextant properties Апартаменты в Париже, Франция 901 042 € Sextant properties Апартаменты в Париже, Франция 980 000 € Sextant properties
Посмотреть ещё 80 похожих объектов
4. Получить ипотеку стало сложнее
Страна встретила 2020 год с новыми правилами, ужесточающими условия выдачи кредитов. В сочетании с локдауном и экономическим кризисом весной это даже привело к остановке ипотечного рынка. Но затем банки снизили процентные ставки, брокеры предлагали для оживления рынка «паспорта заёмщика», и активность постепенно возобновилась.
Сейчас для подавляющего большинства новых заёмщиков ставка составляет менее 1,5%, а для 40% – менее 1%. Это вызвало увеличение интереса французов к ипотеке. Так, в январе 2021-го отмечен рост заявок на ипотечные кредиты на 10%. Однако понятно, что не все они будут одобрены. Эксперты по-прежнему отмечают, что многие домохозяйства лишены доступа к ипотеке, и особенно сложная ситуация у небогатых семей и молодёжи.
Тем не менее с лета должны вступить в силу новые ограничения со стороны Банка Франции.
5. Изменились ставки налогов и сборов
Мэр Парижа Анн Идальго планировала с начала 2021 года повысить несколько сборов в столице: нотариальный сбор на передачу собственности, налог на проживание для «вторых домов» и налог при туристической аренде через Airbnb. Из них по состоянию на конец 2020 года было утверждено повышение только последнего сбора.
Одновременно с 1 января 2021 года во всей Франции законодательно установлено снижение нотариальных сборов, правда, речь идёт только о прямом вознаграждении нотариусу, которое теперь станет меньше всего на несколько процентов. Для покупателя экономия составит порядка €50–100.
Вот что продают на Лазурном Берегу Вилла в Каннах, Франция 16 500 000 € Площадь 660 м2 ЭКСКЛЮЗИВ KNIGHT FRANKРоскошная современная вилла расположена на самой вершине Канн Калифорни в закрытом охраняемом домене. С виллы открываются… Knight Frank Вилла в Каннах, Франция 3 995 000 € Площадь 450 м2, 10 комнат Уникальная современная вилла расположена в престижном районе Палм-Бич в Каннах, в 10 м от пляжа и в пешей доступности до центра города. Вилла была… Knight Frank Апартаменты в Каннах, Франция 3 800 000 € Площадь 183 м2 Роскошные апартаменты с панорамными видами на море и горы расположены в тихом районе в Каннах-Калифорни, на последнем 11-ом этаже жилой резиденции… Knight Frank Вилла в Вильфранш-сюр-Мер, Франция 11 000 000 € Площадь 1000 м2, 9 комнат Продается огромная вилла во Французском городе Вильфранш-сюр-Мер с великолепным видом на море. Площадь этого просторного дома — 1000 кв. метров,… AzarovS Апартаменты в Ницце, Франция 670 000 € Площадь 150 м2, 5 комнат Ницца. 5 комнатный апартамент с видом на море расположен в резиденции класса люкс на Английском бульваре Площадь: 140 м2 + балкон Двойной салон… IMMOPS, Groupe AVS Вилла в Каннах, Франция 3 950 000 € Площадь 305 м2, 7 комнат Исключительные права на продажу. Редкое предложение, в одном из редких закрытых элитных поселков на Каннских холмах (всего в семи минутах езды от… Агентство MAGREY & SONS Апартаменты в Ницце, Франция 695 000 € Площадь 115 м2, 4 комнаты Ницца. 4х комнатный апартамент с видом на море расположен в элитной резиденции с высокими потолками в пешеходной зоне рядом с морем. Площадь: 103… IMMOPS, Groupe AVS Вилла в Каннах, Франция 1 800 000 € Площадь 145 м2 Одноуровневая вилла в стиле провансаль, жилой площадью 145 кв.м и участком земли 1700 кв.м. Вилла включает в себя двойной салон, открытую… SERVICEAZUR Вилла в Вильнёв-Лубе, Франция 1 600 000 € Площадь 180 м2 Красивая двухэтажная вилла, расположенная в Вильнёв-Лубе на Лазурном берегу Франции, на территории парка в закрытом коттеджном поселке с теннисными… SERVICEAZUR Вилла в Каннах, Франция 3 200 000 € Площадь 320 м2 Продажа двух-этажной виллы, жилой площадью 320 кв.м и участком земли 1200 кв.м. Идеально расположена в закрытом жилом комплексе, включающем около… SERVICEAZUR Апартаменты в Каннах, Франция 3 990 000 € Площадь 135 м2 Апартаменты площадью 135 кв. м. включают в себя прихожую, большую совмещенную со столовой зоной гостиную, кухню в американском стиле, главную… Knight Frank Апартаменты в Кап д’Антиб, Франция 2 390 000 € Площадь 147 м2 Элегантные апартаменты, расположенные в роскошной закрытой и охраняемой резиденции, включают в себя просторную гостиную зону, кухню, совмещенную со… Knight Frank Вилла в Каннах, Франция 3 400 000 € Площадь 290 м2 Современная трехуровневая вилла площадью 290 кв.м расположена в престижном районе Канн, в нескольких минутах езды до бульвара Круазет. На первом… SERVICEAZUR Квартира в Каннах, Франция 550 000 € Площадь 100 м2 id:36361 Эта просторная квартира площадью почти 100 м2 расположена в востребованном районе недалеко от центра Канн. В красивом буржуазном здании… Russia Sotheby’s Intern… Апартаменты в Каннах, Франция 890 000 € Площадь 102 м2 Апартаменты, расположенные в здании на первой линии моря, занимают площадь 102 кв. м и предлагают 2 спальни с ванными комнатами, несколько… Knight Frank Квартира в Ницце, Франция 435 000 € Площадь 61 м2, 2 комнаты Новостройка в Ницце. Расположена в район Riquier, вблизи порта Ниццы и нового университета. Прекрасно расположена в плане транспортной развязки и… VieBelle Immo France Квартира в Каннах, Франция 3 790 000 € Площадь 220 м2 На одном из живописных каннских холмов холме, в престижной закрытой резиденции с охраной 24/24, видеонаблюдением, бассейном, фитнес-залом, услугой… Агентство MAGREY & SONS Вилла в Мужене, Франция 2 800 000 € Площадь 310 м2, 6 комнат В одном из самых престижных частных поселков Мужена находится современная вилла, отремонтированная с большим вкусом своими владельцами. Имение… Агентство Magrey&Sons M… Вилла в Кап д’Антиб, Франция 3 800 000 € Площадь 300 м2, 9 комнат Востребованное местоположение на западной стороне Кап д'Антиб в 5 минутах ходьбы до моря. Прекрасная вилла площадью 295 м² полностью… RFC ESTATES Апартаменты в Варе, Франция 219 000 € Sextant properties
Посмотреть ещё 1378 похожих объектов
6. «Потолок» аренды и ограничения на Airbnb
Владельцам арендного жилья и так пришлось несладко: спрос на краткосрочную аренду со стороны иностранцев иссяк вместе с потоком интуристов, а удалёнка значительно снизила интерес к долгосрочной аренде в больших городах со стороны французов. Так, к осени предложение аренды в Париже выросло более чем в полтора раза.
В это же время домовладельцев догнали новые правила игры. Ограничение ставок арендной платы в Париже действует уже с середины 2019 года; в 2020-м к этой программе присоединился Лилль, в 2021-м «потолок» арендной платы собираются ввести несколько десятков городов – среди них Лион, Бордо, Монпелье, Гренобль и многие пригороды Парижа и Гренобля. Однако надо заметить, что в Париже введённые правила пока соблюдает только половина домовладельцев.
Также в прошедшем году суд Евросоюза подтвердил право отдельных муниципалитетов вводить разрешительный порядок при использовании помещений под краткосрочную туристическую аренду – это дополнительно снизит возможности владельцев жилья и увеличит их расходы.
7. Акцент на инвестиции
В условиях локдаунов и закрытых границ, когда передвижение затруднено, многие покупатели переключились на дистанционные сделки, а они чаще проводятся с инвестиционной целью. В прошедшем году доля инвестиционных сделок стала рекордной: 29%. Правда, интерес инвесторов перемещается с мегаполисов на города поменьше, такие как Дижон, Ла-Рошель или Тур.
Ирина Дюпор: «Традиционная католическая Франция любит недвижимость. В эпоху пандемии, даже в разгар локдауна, были завершены более трех четвертей сделок. У людей скопились сэкономленные деньги, и они с уверенностью тратят их на дома.
Поэтому сильно увеличились покупки с инвестиционной целью. Ибо коронавирус коронавирусом, но это же не чума средневековая, которая выкашивала до трети населения. Жильё нужно всегда, и французы этим пользуются, активно инвестируя в отечественную недвижимость. В Нормандии почти не осталось дешёвых домов, парижские покупатели выполнили пятилетнюю норму риелторов за полгода. Естественно, повысилась цена на курортную недвижимость, в том числе и горную, даже несмотря на закрытие (надеюсь, временное) подъёмников.
Ну и отметим резкое повышение интереса покупателя к добротному жилью. В связи с этим новое строительство, которое во Франции особенно качественное и выполняется с многочисленными гарантиями, переживает небывалый подъём спроса, и дома распродаются за считаные недели на радость застройщикам. Наблюдается даже массовая закупка квартир институциональными инвесторами и страховыми компаниями, чтобы пережить инфляцию, вызванную вливанием свеженапечатанных денег в экономику.
В целом французская недвижимость чувствует себя намного лучше, чем экономика, её иммунитет к вирусу оказался достаточно сильным».
Читайте также: Процедура приобретения недвижимости во Франции
Одна из стратегий поиска локации для инвестиций в недвижимость – анализ экономических перспектив. Если регион умеет привлекать международные деньги, значит, там появляются новые компании, создаются рабочие места, повышается уровень жизни и доходы горожан. А всё это приводит к искомому результату: недвижимость дорожает, а вместе с ней растёт и ваш капитал.
Инвестиционный портал fDi Intelligence опубликовал собственный рейтинг глобальных городов будущего 2021/22 – самых перспективных направлений для инвестиций и экономического развития. Главные критерии отбора: экономический потенциал и рентабельность, человеческий капитал и образ жизни, уровень деловой активности и стратегии привлечения прямых иностранных инвестиций.
Первое место. Сингапур Самый перспективный город рейтинга делает ставку на инновации
На вершине рейтинга – Сингапур. Многонациональный город-государство, совершивший с середины XX века экономический прорыв, который называют не иначе как чудом, продолжает привлекать инвесторов. Сейчас капиталы текут в инновационные сектора. Только научно-исследовательские разработки смогли привлечь более $210 млн прямых иностранных инвестиций за последние пять лет. Не стоит забывать и об общем экономическом развитии, позволяющем местным властям продвигать идеологию цифровизации и зелёной экономики. Эти вопросы особенно актуальны в свете выхода из кризиса, вызванного пандемией.
События 2020 года (которые, впрочем, продолжаются по сей день) отразились на экономической атмосфере Сингапура. Так, эксперты отметили снижение инвестиций в недвижимость более чем на 56%. Но поскольку падение связано с внешними факторами, в дальнейшем, со снятием ограничений и постепенным возобновлением перелётов, стоит ожидать отскока.
Второе место. Лондон Несмотря на выход из ЕС, Лондон привлёк наибольшее количество прямых инвестиций за последние пять лет
Столица Туманного Альбиона хоть и расположилась на втором месте, но по общему объёму прямых иностранных инвестиций выигрывает: с 2015 года в город вложили $2,6 млрд. Среди причин высокой позиции в рейтинге – уровень развития человеческого потенциала и знаменитые на весь мир университеты. Даже окончательный выход из ЕС не смог существенно подкосить позиции мегаполиса.
Негативно сказаться на результатах в новом году может коронавирус: повторное прекращение перелётов и нестабильная ситуация с заболеваемостью с трудом позволяет объективно оценивать перспективы. Цены на недвижимость долгое время росли благодаря поддерживающим мерам от правительства, но их грядущая отмена может оказать негативное влияние. Тем не менее эксперты предсказывают рост интереса к инвестиционным визам.
Узнайте больше о правилах получения инвестиционной визы в Великобританию Третье место. Дубай Стратегия развития Дубая дала свои плоды и сделала город одним из самых привлекательных для инвесторов со всего мира
В 2014 году правительство ОЭА сформулировало стратегию развития Дубая – Dubai Plan 2021, целью которой стало улучшение городской среды, чтобы она приносила максимум пользы для экономического развития и благосостояния общества, делая город привлекательным для людей и бизнеса. Сейчас можно с уверенностью заявлять, что план оказался успешным, и рейтинг это подтверждает. Благоприятная налоговая политика и привлекательность для бизнеса постепенно превратили город во второй Сингапур.
Не обошлось без недостатков. Активность местных девелоперов приводит к избытку предложения, что может негативно повлиять на рынок, снизив цены на недвижимость. Впрочем, такая ситуация будет интересна инвесторам, предпочитающим рисковать. Рынок Дубая волатилен, сменяющие друг друга периоды роста и падения при умелом подходе позволят заработать.
Четвёртое место. Амстердам На маленькой площади расположился один из самых крупных транспортных хабов Европы
Четвёртую позицию занял Амстердам – один из главных портов и торговых узлов Европы. За последние пять лет город привлёк самый большой объём прямых иностранных инвестиций в пересчёте на 100 тыс. человек. К тому же он выиграл от Брексита: Лондонская фондовая биржа запустила новый центр в Амстердаме, чтобы успокоить европейских клиентов.
Ещё в прошлом году Амстердам был признан экспертами одним из самых перспективных направлений для инвестиций. И несмотря на все трудности предыдущего года, экспаты тоже остались довольны: Амстердам занял второе место в категории лучших мест для работы.
Кстати, мы уже рассказывали, как найти работу в Нидерландах Пятое место. Дублин Дублин разместил больше всего компаний, убегающих из Лондона от последствий Брексита
Ирландский город буквально дышит в затылок столице Нидерландов. Причины столь же прозаичны: Дублин стал главным бенефициаром переездов из британской столицы на фоне Брексита. А низкая ставка корпоративного налога добавляет привлекательности в глазах международных инвесторов.
Относительная экономическая стабильность в неспокойное время очевидна даже обывателям: покупатели недвижимости не сбавляют темп и активно берут ипотеку, что формирует дефицит жилья и подталкивает вверх цены. Помогает и популярность среди экспатов, по мнению которых Дублин вошёл в десятку лучших городов для работы.
Сюрпризы рейтинга
В топ-25 попали сразу два польских города. Одна из причин – наличие в Польше 14 особых экономических зон с низкими налогами и господдержкой.
Что интересно, Варшава — столица, оказалась на пять строк ниже Вроцлава. Последний признан лучшим для инвестиций среди малых и средних городов. Ещё в прошлом году эксперты делились с нами причинами для инвестиций в Польшу, среди которых крепкая экономика, заметно возросший уровень зарплат и рост спроса на недвижимость. Сам Вроцлав был отмечен и в 2019 году как один из самых быстроразвивающихся городов Европы.
Узнайте больше о проверенных стратегиях для частных инвесторов во Вроцлаве из нашего материала
Попадания в рейтинг удостоилась и столица Литвы. В Вильнюсе (24 место ) стабильный рынок недвижимости с растущими ценами, продажи жилья увеличились за прошлый год на 8%. Арендные ставки растут ещё быстрее даже в условиях пандемии. А в новом году Вильнюс вошёл в двадцатку лучших городов для удалёнщиков.
В рейтинг попала и Москва, заняв 22-е место. Это единственный российский город в списке.
В целом создатели рейтинга с позитивом смотрят в ближайшее будущее и надеются на стабилизацию мировой экономики в 2021 году благодаря вакцинации и адаптации туристического сектора. С наибольшей надеждой они смотрят туда, где власти готовы к активному развитию современных технологий. Инновации не только позволят ускорить рыночные процессы, но и уменьшат негативное влияние деятельности человека на окружающую среду.
Топ-25 городов мира для инвестиций 1. Сингапур 6. Гонконг 11. Пекин 16. Цюрих 21. Чикаго 2. Лондон 7. Нью-Йорк 12. Абу-Даби 17. Торонто 22. Москва 3. Дубай 8. Шанхай 13. Бангалор 18. Сеул 23. Сан-Франциско 4. Амстердам 9. Париж 14. Мюнхен 19. Хьюстон 24. Вильнюс 5. Дублин 10. Токио 15. Вроцлав 20. Варшава 25. Монреаль Переходите по ссылкам и изучайте варианты недвижимости в самых перспективных городах мира
В законодательстве Франции, которое касается владельцев жилья, есть ряд небольших различий для резидентов и нерезидентов. Но основная часть расходов, возможности по сдаче в аренду и продаже одинаковы для обеих категорий. Французские налоги нельзя назвать очень высокими, но учитывая, что их несколько, а среди обязательных статей расходов – услуги ТСЖ (многоквартирные комплексы), ежемесячное содержание даже небольшой квартиры тянет на приличную сумму. Сколько придётся платить за «коммуналку», отчислять на налоги и сопоставимо ли это с доходами и бытовыми тратами во Франции – читайте в нашей статье. Содержание статьи
Налоги на недвижимость
Коммунальные платежи
Стоимость жизни в стране
Сдача недвижимости в аренду
Продажа недвижимости
Налоги на недвижимость
Покупателя французского жилья ждёт несколько ежегодных налогов.
Налог на недвижимость (la taxe foncière)
Начисляется и резидентам, и нерезидентам. Но имеет свои особенности отдельно для застроенных и незастроенных участков.
Условия. К застроенным участкам относятся те, на которых размещены какие-либо конструкции – не только дом или многоквартирный комплекс, но и, скажем, сарай или рекламный щит.
Данный налог не накладывается на государственные здания и учреждения, религиозные организации и постройки, которые используются для сельскохозяйственных нужд. Также la taxe foncière не платят лица старше 75 лет, домохозяйства с низким доходом, лица, получающие социальные выплаты или пособия по инвалидности. Есть и лимитированные льготы:
новые дома или жилые комплексы – освобождены на первые два года после введения здания в эксплуатацию, полной реконструкции или новой пристройки;
социальное жильё – налог отсутствует первые 15 лет;
энергоэффективные дома могут получить освобождение сроком до пяти лет.
Незастроенные участки – те, на которых отсутствуют любые конструкции. В данном случае налог не взимается с территорий, принадлежащих государству или отведённых под сельхознужды. Также частично распространяется на засаженные деревьями территории (10–30 лет), на плантации трюфеля и грецкого ореха (до 50 лет), на участки, внесённые в список охраняемых.
Расчёт. Формула вычисления налога на недвижимость простая: базу умножают на определённый процент, устанавливаемый местной администрацией. Для застроенных участков он обычно составляет 50%, для незастроенных – 80% от кадастровой арендной стоимости. Последняя зависит от типа недвижимости, площади, расположения, преимуществ и особенностей. Полученная цифра – исходная база, из которой высчитывают, а после суммируют все административные расходы и сборы департамента.
Пример
Дано. Трёхкомнатная квартира (80 кв. м) в Антибе. Апартаменты класса люкс, 100 метров от моря.
Расчёт. При кадастровой арендной стоимости €10,42 за кв. м сдавать такую недвижимость можно за €833 в месяц, а за год такое жильё приносит €10 тыс. Налогооблагаемая исходная база – €5 тыс. (50% от €10 тыс.).
Далее из этой суммы высчитывают финальную, складывая коммунальный налог (12,53%), специальный налог (0,205%), налог департамента (12,42%), налог на вывоз мусора (9,5%) и прибавляя административные сборы (€60).
Итог. Заплатить потребуется €1 792,75.
Независимо от того, сдаётся жильё или нет, платит налог владелец собственности.
Интересно. В слабо развитых регионах Франции налог на недвижимость выше – таким образом власти компенсируют недобор в бюджет. К примеру, за квартиру площадью 50 кв. м и стоимостью €200 тыс. в Париже вы будете платить €400 в год, а за аналогичную в отдалённом маленьком городе – €700–800. Выгоднее всего с этой точки зрения покупать жильё в Провансе, Париже, Лионе, на Лазурном Берегу.
Читайте также: Процедура приобретения недвижимости во Франции Налог на проживание (la taxe d’habitation)
Условия. Платят все собственники французского жилья как круглогодичного, так и сезонного назначения. Обязательное условие – помещение должно быть готово к проживанию (необходимая техника и мебель). В случае с частным домом под налог попадает также сарай, подвал, гараж, детская площадка, сад и прочие части территории.
Не взимается налог на проживание только со зданий, которые отведены под студенческое или ученическое жильё, размещение дипломатов и консулов.
Важно
Налог платит тот, кто по факту проживает в доме или квартире. То есть в случае аренды съёмщик выплачивает сумму налога собственнику.
Расчёт. Рассчитывается налог в привязке к кадастровой арендной стоимости. Скидка возможна, но применяется только если объект – основное место жительства собственника (размер скидки зависит от совокупного дохода и состава семьи). Далее из исходной базы высчитывается сбор коммуны и департамента. В целом сумма равна или приближается по значению к налогу на недвижимость.
Особенность: суммы налогов на проживание и на недвижимость зависят также от локации и от того, сколько человек постоянно находится в объекте.
Суммы налогов на проживание и на недвижимость зависят от локации и от того, сколько человек постоянно находится в объекте
Средние годовые значения для разных апартаментов и резиденций
Объект
Налог на недвижимость
Налог на проживание
Квартира 70 кв. м, Париж
€300
€400
Апартаменты 120 кв. м, Ницца
€1 400
€1 500
Апартаменты 80 кв. м, Антибы
€1 600
€2 450
Вилла 250 кв. м, Вильфранш-сюр-Мер
€5 200
€8 550
Вилла 350 кв. м, Канны
€4 200
€5 650
Вилла 200 кв. м, Кап-д’Антиб
€1 900
€2 230
Замок 800 кв. м и земельный участок 2,3 га, Коньяк
€4 000
€2 800
Налог на недвижимое состояние (l’impôt sur la fortune immobilière – IFI)
Условия. Действует в том случае, если чистая стоимость приобретаемой собственности более €1,3 млн. Применяется к недвижимости, которую не используют для предпринимательской деятельности. При этом налогом облагают всё имущество собственника, независимо от страны нахождения, если он налоговый резидент Франции, и только на территории государства – если он налоговый резидент другой страны.
Расчёт. Ставка – 0,5–1,5% от стоимости объекта в зависимости от исходной цены. Но можно существенно уменьшить сумму, если вычесть из неё все расходы, связанные с недвижимостью: кредит, затраты на реконструкцию и строительство и т. д. А если вы докажете, что стоимость покупки достигла заветной суммы только потому, что недвижимость сразу продавалась с мебелью и техникой, – возможно, налога вообще удастся избежать.
Трёхпроцентный налог (la taxe de 3%)
Условия. Действует только в том случае, если недвижимость приобрело юридическое лицо, а настоящее имя собственника скрыто. Не распространяется на ситуацию, когда компания находится во Франции или в другой стране, которая заключила с Францией договор о предоставлении информации касательно личностей акционеров.
Когда и как платить налоги
Налоги рассчитываются на 1 января за предыдущий год. Ведомость с уже готовой суммой владелец недвижимости получает в конце августа, а оплату он должен внести до 15 октября (можно частями каждый месяц). Для собственника, приобретшего жильё, к примеру, в середине года, сумма налогов рассчитывается по фактическому сроку владения. Если вы просрочили платёж, к указанной сумме прибавляется штраф – 10% от того, что вы должны государству.
Налоги рассчитываются на 1 января за предыдущий год. Ведомость с уже готовой суммой владелец недвижимости получает в конце августа, а оплату он должен внести до 15 октября (можно частями каждый месяц)
Письмо из налоговой приходит на адрес, который указан в договоре купли-продажи недвижимости. Но в последующем его можно поменять, прислав запрос в инспекцию.
Заплатить налоги можно несколькими способами:
через официальный сайт правительства;
посредством онлайн-банкинга;
через сервис TransferWise (если вы находитесь за границей);
отправить в налоговую обратное письмо с заполненным чеком (конверт и чек прикладываются к письму с итоговой отчётностью);
прийти в департамент лично и рассчитаться чеком или наличными.
Квартиры во Франции, которые продаются прямо сейчас Квартира в Куршевеле, Франция 1 520 000 € Эксклюзивный девелопмент представляет роскошный жилой комплекс из 7 апартаментов в Куршевеле, в одном из самых престижных и доступных районов – Le… Knight Frank Квартира в Межеве, Франция 220 000 € Апартаменты с 1-3 спальнями под управлением на территории премиального круглогодичного горнолыжного курорта во французских Альпах. Поблизости… Knight Frank Апартаменты в Париже, Франция 3 397 000 € Площадь 245 м2, 5 комнат Апартаменты расположены в 16-ом округе на 4-ом этаже прекрасного здания в парижском стиле. Здание оснащено лифтом. Апартаменты включают гостиную с… Knight Frank Апартаменты в Боcолей, Франция 3 000 000 € Площадь 120 м2, 4 комнаты Продаётся 4-х комнатная квартира площадью 120 кв. м., расположенная в нескольких минутах от Монако и казино Монте-Карло. Эти стильные апартаменты… AzarovS Апартаменты в Ницце, Франция 695 000 € Площадь 159 м2 Ницца. 4х комнатный апартамент расположен в элитной резиденции в квартале Нижний Фаброн, рядом с морем. Площадь: 101 м2 +круговая терраса 58 м2… IMMOPS, Groupe AVS Апартаменты в Каннах, Франция 1 390 000 € Площадь 80 м2 Идеально расположенные на всемирно известной набережной Канн Круазет в здании с круглосуточной охраной и услугами консьерж-сервиса эти апартаменты… Knight Frank Апартаменты в Каннах, Франция Цена по запросу Площадь 170 м2 Апартаменты с красивым видом на море, расположены в Каннах, в престижном районе Californie, на территории закрытой резиденции с консьержем,… SERVICEAZUR Квартира в Каннах, Франция 3 900 000 € Площадь 96 м2, 3 комнаты КАННЫ КРУАЗЕТ. ТРЕХКОМНАТНАЯ КВАРТИРА ПЛОЩАДЬЮ 96,65М² С ТЕРРАСОЙ 7,3М² НА ПЯТОМ ЭТАЖЕ. Наипрестижнейшее месторасположение в начале знаменитого… Агентство MAGREY & SONS Апартаменты в Каннах, Франция 1 850 000 € Площадь 260 м2 Продажа апартаментов в закрытой резиденции в Каннах, в престижном квартале Ля Калифорни. Апартаменты расположены на первом этаже общей площадью 280… SERVICEAZUR Пентхаус в Сен-Максиме, Франция 1 270 000 € Площадь 115 м2, 4 комнаты Резиденция расположена в Сен Максим, в 10 км от Сен Тропе. Небольшая роскошная резиденция с современным дизайном, большими панорамными окнами, в… VieBelle Immo France Апартаменты в Каннах, Франция 1 950 000 € Площадь 265 м2, 5 комнат В известной резиденции Domaine de Pierre Longue,расположенной в элитном лесопарковом районе Croix de Gardes, великолепные 5-комнатные апартаменты… RFC ESTATES Апартаменты в Эзе, Франция 1 790 000 € Площадь 170 м2, 4 комнаты В роскошной резиденции на первой линии моря с консьержем, красивая 4-х комнатная квартира площадью 110 м2 в отличном состоянии, предлагает… RFC ESTATES Апартаменты в Париже, Франция 2 760 000 € Площадь 111 м2, 4 комнаты На втором этаже старинного здания с лифтом расположена полностью отремонтированная квартира площадью 111 м2. Состоит из двойной гостиной 47 м2 со… RFC ESTATES Пентхаус в Ле-Канне, Франция 3 190 000 € Площадь 175 м2, 5 комнат В красивой резиденции с бассейном и парком, предлагаем вашему вниманию квартиру, площадью 175 м², на последнем этаже с террасой, садом площадью 160… Агентство MAGREY & SONS Апартаменты в Лимузене, Франция 85 700 € Sextant properties Апартаменты в Париже, Франция 901 042 € Sextant properties Апартаменты в Иль-де-Франс, Франция 179 000 € Sextant properties Апартаменты в Париже, Франция 980 000 € Sextant properties Апартаменты в Атлантических Пиренеях, Франция 185 500 € Sextant properties Апартаменты в Нормандии, Франция 119 000 € Sextant properties
Посмотреть ещё 629 похожих объектов
Коммунальные платежи
Делятся на две категории.
1. Общие. Представлены фиксированной суммой и включают оплату лифта, консьержа, расходы на горячую и холодную воду (центральная подача), управление домом, на озеленение прилегающей территории, общие ремонтные работы, обеспечение безопасности, центральное отопление (если есть). Суммарная ставка в год – €25–40 за кв. м.
2. Индивидуальные. Сумма зависит от показаний счётчиков. Сюда может входить автономное отопление, расходы на газ и воду, электричество, спутниковое ТВ и интернет. Годовой расход на недвижимость 70–80 кв. м при условии, что жильё находится не в самом далёком, но и не в самом дорогом месте Франции, – примерно €3,0–3,5 тыс.
Проще всего открыть под эти платежи отдельный счёт и настроить автоматическое отчисление, привязав электронную почту и номер телефона.
Особенность
В многоквартирных комплексах задолженность одного жильца распределяется на весь дом: по законодательству жильцы одного объекта несут солидарную ответственность. Потому можно выставить претензии должнику, но изначально платить за него придётся остальным.
Вода
Средняя тарифная ставка за кубометр – €3,1. В большинстве случаев за подачу отвечают локальные коммунальные компании, расчёт ведётся по счётчикам. Обычно в месяц при проживании в квартире двух человек выходит €35–40.
Газ
Тариф – €0,1 за куб. м. В счёте идёт отдельной строкой, если, к примеру, готовка и нагрев воды в квартире за счёт газа. Но в последнее время такой вариант встречается всё реже – только если в старых зданиях. В любом случае, даже если к квартире подведена газовая труба, её всегда можно перекрыть, уведомив газовую компанию, и обходиться электричеством.
Отопление
Самая крупная статья расходов: для средней квартиры потребуется около €500 в год. Центральное встречается редко, в основном используется автономное. То, что во Франции не холодно, – миф, особенно когда дело касается побережья, где очень высокая влажность. Даже на Лазурном Берегу обогреватели не редкость.
То, что во Франции не холодно, – миф, особенно когда дело касается побережья, где очень высокая влажность. Даже на Лазурном Берегу обогреватели не редкость Электричество
Электроэнергия во Франции сравнительно недорогая, средний тариф – €0,11 за кВт·ч (может варьироваться в зависимости от площади квартиры, числа жильцов и электроприборов). При расходе в 300 кВт·ч за месяц выходит всего €33.
Интернет и ТВ
Если вы планируете пользоваться и стационарным телефоном, и интернетом, и телевизором, выгоднее будет оформить комплексный пакет, который обходится примерно в €50. Если вам нужен только интернет – готовьтесь платить €25–30 за пакет.
Управление домом
Счёт от местного аналога ТСЖ приходит раз в квартал, сумма – €300–450. Конечно, чем больше развита инфраструктура комплекса – тем выше плата.
Страховка
Обязательная статья расходов. Минимальный годовой пакет обойдётся в €150–200. При подписании договора можно как заплатить всю сумму сразу, так и настроить ежемесячное отчисление с личного счёта равными платежами.
Пример расчёта коммунальных платежей и налогов для разных вариантов собственности (за год)
Расходы
Однокомнатная квартира в Париже, 50 кв. м, один человек
Квартира с двумя спальнями в Ницце, 120 кв. м, три человека
Вилла в Каннах, 250 кв. м, пять человек
Налог на недвижимость
€250
€1 200
€4 200
Налог на проживание
€300
€1 500
€5 650
Налог на состояние
—
—
€2 000
Газ
—
€450
—
Вода
€240
€720
€1 200
Отопление
€500
€1 100
€2 000
Электричество
€200
€350
€600
Интернет, ТВ, телефон
€360
€600
€840
Страховка
€200
€250
€500
Управление домом
€1 200
€1 800
€3 000 (индивидуальные услуги садовника, уборщика и т. д.)
Итого
€3 250
€7 970
€19 990
Читайте также
Личный опыт: как изменилась моя жизнь после переезда во Францию
Личный опыт: как я выбирал дом во Франции
Личный опыт: как я покупал и реконструировал дом во Франции
Стоимость жизни в стране
Доходы. На 2020 год минимальная зарплата во Франции составляла €1 539 до уплаты налогов, минимальная почасовая ставка – €10,15. Стандартная рабочая неделя – 35 часов. Средний чистый доход в стране составляет €2 400, до уплаты налогов – €3 085, согласно данным Национального института статистики и экономических исследований.
Самые высокие зарплаты у врачей узкой специализации, которые получают €8–12 тыс. (анестезиологи – ещё больше), меньше всего получают бармены и прочие работники сферы услуг. Доходы сильно зависят и от города проживания: к примеру, в Булонь-Бианкуре средний годовой заработок на €5 тыс. выше, чем в Антони. В Париже средняя зарплата после вычета налогов – €2,6 тыс.
Читайте также: Работа во Франции: где найти, кем устроиться и сколько можно заработать
Жильё. Если говорить о Париже, то, чтобы снимать апартаменты с одной спальней в центре города, потребуется около €1,2–1,5 тыс. в месяц, за пределами центра ставки ниже – €850–1 000. Если речь идёт о просторной квартире с тремя спальнями, то ежемесячно придётся отдавать €2,7–3,0 тыс. за центральное расположение и €1,7–2,0 тыс. за более отдалённое.
В Париже, чтобы снимать апартаменты с одной спальней в центре города, потребуется около €1,2–1,5 тыс. в месяц, за пределами центра ставки ниже – €850–1 000
В других городах ставки могут быть гораздо ниже. К примеру, в Гренобле односпальную квартиру в центре можно снять за €550–700, в других районах – за €400–500. В Страсбурге – за €650–700 и €450–500 соответственно. Даже в Ницце ставки ниже парижских: односпальную квартиру в центре можно арендовать за €850–950, а трёхспальную – за €1,8–2,0 тыс.
Еда. Стоимость питания выше, чем в странах Восточной Европы, но ниже, чем в большинстве скандинавских государств. Литр молока стоит €1,1, хлеб – €1,8, дюжина яиц – €3,8, кило риса – €2,3, куриного филе – €12,4, говядины – €21,0. Кило фруктов в среднем обойдётся в €2–3, овощей – в €2,5–3,5. На еду на двоих в месяц будет уходить €500–600.
Обед на одного в недорогом ресторане обойдётся в €13–15, плотный ужин на двоих (с алкоголем) – €60. Комбо-обед в McDonald’s стоит €9, чашка капучино – €3–4.
Транспорт. Стоимость одной поездки на общественном транспорте – €1,9, месячный проездной обойдётся в €75. Литр бензина в стране стоит €1,55, примерно столько же – километр поездки на такси.
Дома и виллы во Франции, которые продаются прямо сейчас Вилла в Мужене, Франция 1 090 000 € Площадь 180 м2 Вилла расположена в охраняемом жилом районе в городе Мужен.Вилла включает гостиную с камином, полностью оснащенную кухню, 4 спальни и 3 ванные… Knight Frank Квартира в Мерибеле, Франция 754 004 € Новый роскошный жилой комплекс расположен в самом сердце фешенебельного курорта Мерибель, в 300 метрах от горнолыжных спусков. Продуктовые и… Knight Frank Вилла в Каннах, Франция 39 000 000 € Площадь 1500 м2 Уникальная современная вилла с панорамными видами на море и горы расположена в Супер-Каннах – районе, который является самой высокой точкой Канн…. Knight Frank Вилла в Сен-Жан-Кап-Ферра, Франция 17 000 000 € Площадь 305 м2, 8 комнат Роскошная вилла с захватывающими панорамными видами и прямым выходом к морю расположена на Сен-Жан-Кап-Ферра.Основной дом площадью 250 кв. м… Knight Frank Апартаменты в Каннах, Франция 1 690 000 € Площадь 123 м2 Роскошные апартаменты расположены на первой линии моря в районе Калифорни в Каннах, рядом с набережной Круазет, в закрытой резиденции с бассейном и… Knight Frank Вилла в Рокбрюн-Кап-Мартен, Франция 10 000 000 € Площадь 400 м2, 5 комнат Престижный курорт Кап Мартин Лазурного берега Франции предлагает вниманию обладатей изящного вкуса роскошную виллу площадью 400 кв. м. исполненную… Fortreal Вилла в Ницце, Франция Цена по запросу Площадь 635 м2, 14 комнат Продаётся современная вилла площадью 635 кв. м. расположенная в одном из самых престижных жилых районов Ниццы, всего в 15 минутах от центра города… AzarovS Апартаменты в Боcолей, Франция 3 000 000 € Площадь 120 м2, 4 комнаты Продаётся 4-х комнатная квартира площадью 120 кв. м., расположенная в нескольких минутах от Монако и казино Монте-Карло. Эти стильные апартаменты… AzarovS Вилла в Сен-Максиме, Франция 1 900 000 € Площадь 164 м2 Вилла расположена в коммуне Сен-Максим на Лазурном побережье, рядом с Сен-Тропе. Вилла находится на ландшафтном участке площадью 3 200 кв. м с… Knight Frank Вилла в Антибе, Франция Цена по запросу Площадь 1200 м2 Продажа имения на Cap d’Antibes, состоящего из 4х домов владельца и отдельного дома для обслуживающего персонала, на участке земли 2 гектара, в… SERVICEAZUR Вилла в Каннах, Франция 12 000 000 € Продажа имения в Каннах, на территории парка, в престижном районе Californie, в 10 минутах езды до набережной Круазет и Дворца Фестивалей. На… SERVICEAZUR Вилла в Биоте, Франция 1 550 000 € Площадь 300 м2 Вилла в стиле нео-провансаль, в закрытой резиденции состоящей из 5 вилл, в спокойном и уютном районе Биот, города Лазурного побережья,… SERVICEAZUR Апартаменты в Каннах, Франция 1 400 000 € Площадь 121 м2 Просторные апартаменты с видом на море, распложенные в Каннах, в престижном районе Сalifornie, в закрытой охраняемой резиденции с парком, бассейном… SERVICEAZUR Вилла в Мужене, Франция Цена по запросу Площадь 500 м2 Просторная вилла нео-провансаль с большим садом и бассейном в Mougins на территории закрытого поселка класса люкс. Вилла в отличном состоянии,… SERVICEAZUR Апартаменты в Каннах, Франция 1 610 000 € Площадь 263 м2 Продажа апартаментов на последнем этаже в новой резиденции на холмах Канн в процессе строительства. 3х-комнатные апартаменты, площадью 136 кв.м.,… SERVICEAZUR Вилла в Сен-Тропе, Франция 13 400 000 € Площадь 400 м2, 8 комнат Роскошное новое имение расположено в фешенебельном охраняемом поселке « Parcs de Saint-Tropez ». Вилла премиум-класса обладает современной… Агентство MAGREY & SONS… Поместье в Верхних Пиренеях, Франция 378 000 € Площадь 250 м2, 6 комнат В 30 минутах к северу от Тарба, в тихой сельской местности, старый фермерский дом из гальки жилой площадью 250 м² с обширными хозяйственными… Apriori Invest Особняк во Франции 9 700 000 € Площадь 800 м2 Особняк XVII века, расположенный в самом сердце прекрасного частного ландшафтного парка площадью более 6 гектаров с виноградными лозами, сотнями… Knight Frank Дом в Паси-сюр-Эре, Франция 249 000 € Sextant properties Дом в Восточных Пиренеях, Франция 325 000 € Sextant properties
Посмотреть ещё 2148 похожих объектов
Сдача недвижимости в аренду
Доходность. Компании, которые занимаются инвестированием и управлением недвижимостью во Франции, утверждают, что, в зависимости от режима налогообложения, чистая доходность (после вычета всех налогов и расходов) от сдачи жилья составляет 3,5–4,2% годовых. Хотя в отдельных городах страны, к примеру Сен-Кантене, Мюлузе, Дюнкерке, Марселе, Гавре, Ле-Мане, годовой доход может достигать 8–9%.
Ставки. Иностранцы свободно могут сдавать приобретённое жильё в аренду как на долгий, так и на короткий срок. Суточные ставки для квартиры-студии в Париже стартуют с €50, в Страсбурге, Ницце и Гренобле – с €40. В высокий сезон и в центральных районах эти цифры могут быть выше в два-три раза.
Снимая жильё во Франции на долгий срок, арендатор платит налог на проживание и покрывает все индивидуальные расходы. Очень редко съёмщик несёт и общие затраты на обслуживание дома – в таком случае, как правило, арендная ставка изначально ниже.
Налог на доход от аренды. Сумма и тип налога на прибыль зависят от того, на какой срок вы сдаёте жильё. Ставки подоходного налога следующие.
– Для резидентов Франции – 14–45% в зависимости от суммарного годового дохода.
– Для нерезидентов – фиксированная ставка 20% (в расчётах принимаем её за основу).
– Социальные сборы (одинаковы для всех) – 17,5%. Не уплачиваются только в том случае, если вы привязаны к социальной системе обеспечения в другой стране Европы.
Сезонная аренда
Условия. Если годовой доход от сдачи не превышает €15 тыс., используется микрорежим – Le régime micro-foncier, который предполагает скидку 30% на налогооблагаемую чистую прибыль. Но расходы на содержание и обслуживание жилья в данном случае вычесть нельзя.
Если сумма больше €15 тыс., применяется реальный режим – Le régime réel. Скидок не предусмотрено – налог взимается со всей суммы чистой прибыли за вычетом реальных расходов (налоги на недвижимость, страховка, ремонтные работы, проценты по ипотеке и т. д.).
Есть ещё один вариант – оформить жильё в мэрии как туристическое. В таком случае используется туристический режим и налог уплачивается с 30% прибыли (без возможности вычесть сопутствующие расходы).
Особенность. В реальном режиме есть бонус: государство отталкивается от того, что амортизация жилья займёт 30 лет, и вычитает эту сумму из налогооблагаемой базы ежегодно, исходя из первоначальной стоимости объекта. К примеру, если изначально квартира обошлась вам в €200 тыс., амортизационный вычет составит 200 000 / 30 = €6 660.
Примеры расчётов
Годовой доход €13 000 В этом случае применяется скидка 30% (микрорежим) Итого (13 000 − 3 900) × 0,375 = €3 412
Годовой доход €20 000 (реальный режим) Сопутствующие расходы на обслуживание, ремонт и т. д. €7 000 Амортизация €6 660 Налогооблагаемая база €6 340 Итого 6 340 × 0,375 = €2 378
Условия. Если годовой доход ниже €32,9 тыс., используется микрорежим и скидка 50%. Но по желанию владелец может выбрать реальный режим, к примеру если расходы на обслуживание и содержание жилья превысили размер бонуса. Если доход выше €32,9 тыс., реальный режим применяется автоматически.
Годовой доход €35 000 Сопутствующие расходы на обслуживание, ремонт и т. д. €14 000 Амортизация €10 000 (для примера берём квартиру стоимостью €300 тыс.) Налогооблагаемая база €11 000 Итого 11 000 × 0,375 = €4 125
Управляющие компании. Во Франции действует множество управляющих компаний, но условия примерно у всех одинаковые: за услуги с арендного дохода придётся отдавать в среднем 20%. Взамен работники организации помогут с поиском жильцов, будут контролировать своевременность выплат, отвечать за коммунальные платежи и уход за собственностью, поддержание чистоты в квартире. Если дохода нет, процент за услуги оговаривается индивидуально.
Читайте также: Налоги на сдачу в аренду недвижимости во Франции: выбираем выгодный режим Продажа недвижимости
Тенденции. Несмотря на коронавирусный кризис, инвестиционная недвижимость во Франции набирает популярность. Иностранцы скупают квартиры в Париже, хотя эксперты прогнозируют падение цен в центральных регионах. За 2020 год вторичка подорожала в таких городах, как Мюлуз, Анжэ, Лимож и Орлеан, более чем на 16%.
Текущая ситуация в мире изменила предпочтения французов – многие теперь мечтают жить в домах из дерева. А спрос на объекты с открытым пространством настолько возрос, что балконы и террасы прибавляют к стоимости предложения 10%.
Читайте также: Под знаком коронавируса: как меняется рынок недвижимости Франции Налог на прирост капитала при продаже недвижимости (la plus-value immobilière)
Условия. Прирост капитала – это разница между стоимостью покупки и продажи, из которой можно вычесть все расходы на улучшение и содержание жилья. Ставка на прибыль в данном случае фиксированная: 36,5% (19,0% налог и 17,5% социальные отчисления).
Если собственник владеет жильём более пяти лет, применяются скидки:
6–21 год: 6,00% для налога и 1,65% для социальных отчислений;
22 года: 4,00% для налога и 1,60% для социальных отчислений;
более 22 лет: 4,00% для налога и 1,90% для социальных отчислений.
Особенности. Налог на прирост капитала платить не нужно, если:
недвижимость – основное место проживания владельца;
полученная прибыль меньше €15 тыс.;
собственник продаёт жильё впервые, а на вырученные деньги планирует купить другую недвижимость во Франции.
Если после всех вычетов и скидок чистая прибыль составила больше €50 тыс., нужно платить дополнительный налог в размере 2–6% (в зависимости от конкретной суммы).
Дополнительные расходы при продаже
При продаже недвижимости львиная доля затрат ложится на покупателя.
Статья расходов
Покупатель
Продавец
Ставки
Услуги нотариуса
+
0,814–3,945% от стоимости + НДС
Гербовый сбор
+
5,80% для новых объектов (+ НДС)
5,09% для старых объектов
Не взимается, если продаваемый объект находится на стадии строительства
Дополнительные взносы
+
Опционально – к примеру, если требуется регистрация земли (0,1% от стоимости)
Состояние рынка недвижимости Франции в меньшей степени, чем во многих других европейских странах, зависит от числа приезжающих в страну туристов. Этот фактор должен был сделать его более устойчивым к кризису, порождённому пандемией. Однако закрытые границы – лишь одна из примет новой реальности 2020 года. Другие ограничения, вызванные коронавирусом, существенно затормозили активность в сфере недвижимости и изменили её черты. Рассказываем, как проходил этот год, и даём слово профессионалам отрасли. Недвижимость Франции: движение с остановками
Французский рынок недвижимости начинал год оптимистично. За 2019 год количество сделок выросло на 10,4%, цены в Париже прибавили 6,6%, в ряде крупных городов рост превысил 10%. Одним из факторов, «подогревавших» рынок, называли предстоящий Брексит. Квартиры пользовались однозначно более высоким спросом, чем дома.
Однако уже в марте под влиянием эпидемии ситуация стала меняться. Около 16% сделок с недвижимостью Парижа заключали иностранцы, и отсутствие одной из крупнейших групп покупателей – китайцев – уже начинало сказываться на общих цифрах. Но это было только начало.
В марте пандемия накрыла всю Европу, во Франции начался двухмесячный локдаун и рынок недвижимости был практически парализован. Нотариусы самоизолировались по своим домам, а без их участия сделка по закону происходить не может. Правда, довольно быстро у них появился вариант продолжать работу, не посещая офис. В стране одобрили использование защищённой онлайн-системы, которая позволяла верифицировать сделку дистанционно. Однако это в большей степени помогло тем, кто был уже на финишной прямой, – в стадии оформления. Желающих купить себе жильё, не увидев его своими глазами, по-прежнему было немного.
Читайте также: Франция на фоне коронавируса – быт, настроения, рынок недвижимости
В мае рынок получил передышку: карантин сняли, и сделки пошли. Были открыты агентства, вновь начались просмотры объектов. Тогда же стали заметны новые тенденции: как и по всей Европе, покупатели снизили интерес к мегаполисам и повысили – к домам за городом. Наибольший ажиотаж наблюдался в регионе, окружающем столицу, – Иль-де-Франс, но заметно выросла и популярность небольших городов по всей стране.
Тем не менее, немного отойдя от тягот карантинной жизни, французы так и не стали существенно больше вкладываться в загородную недвижимость. В то же время, владельцы арендных квартир, которые в последние годы зарабатывали на Airbnb, переключились на долгосрочную аренду: в Париже к сентябрю предложение аренды выросло на 64%.
Осенью, на второй волне пандемии, страна закрылась на локдаун повторно. Весь ноябрь французам предстоит просидеть взаперти, и в лучшем случае свободное перемещение будет разрешено с начала декабря. Подписание договоров по-прежнему возможно – нотариусы используют систему, введённую весной. Однако без возможности просмотров рынок встал вторично. Дошло до того, что 10 крупных игроков рынка недвижимости, работающих в стране, обратились к правительству с призывом к содействию. Они просили разрешить просмотры, чтобы дополнительно не осложнять состояние отрасли. Тем не менее, на конец ноября единственным способом показать клиенту жильё оставались виртуальные визиты.
Профессионалы рынка не сомневаются в том, что число сделок в 2020 будет катастрофически меньше, чем в последние годы. Однако падение числа сделок вовсе не означает падения цен.
Вот что продают сейчас в Париже и пригородах Вилла в Париже, Франция 2 500 000 € Площадь 1180 м2 Замок XVI века в пригороде Фонтебло ( в 75 км от Парижа ) в лесной зоне, в спокойном экологически чистом сельскохозяйственном районе. Расположен на… SERVICEAZUR Замок в Париже, Франция 1 850 000 € Площадь 900 м2, 20 комнат В 40 мн к югу от Париже замок XIX на территории 3,9 Гас рекой. Общей площадью 900 кв.м., замок состоит из приемных салонов анфиладой, столовой,… Apriori Invest Вилла в Париже, Франция 2 200 000 € Площадь 356 м2, 8 комнат Расположенная в департаменте Сена и Марна, менее, чем в 50 км от Парижа, в очень популярном районе, эта престижная вилла с захватывающим панорамным… Apriori Invest Апартаменты в Париже, Франция 2 835 000 € Площадь 225 м2, 5 комнат Франция г.Париж Апартаменты с террасой 70 м2 Срочная продажа! Апартамент в красивом доме — бывшем особняке в «Золотом… ИНДОМ Апартаменты в Париже, Франция 5 200 000 € Площадь 345 м2 Франция г.Париж, 8 округ Апартаменты рядом с парком Монсо Элегантные, очень светлые апартаменты рядом с парком Монсо в… ИНДОМ Апартаменты в Париже, Франция 3 296 000 € Площадь 155 м2 Апартаменты расположены рядом с площадью Сен-Сюльпис, на пятом этаже прекрасного здания 1930 года. Здание оснащено лифтом. Апартаменты состоят из… Knight Frank Апартаменты в Париже, Франция 3 150 000 € Площадь 155 м2, 3 комнаты Очаровательные апартаменты расположены на 4-ом этаже полностью отремонтированного здания, идеально расположенного рядом с площадью Шарля де Голля в… Knight Frank Апартаменты в Париже, Франция 1 395 000 € Площадь 1 м2, 6 комнат Апартаменты расположены на одной из лучших улиц 10-го округа в Париже, на 3-м этаже жилого османского здания, оснащенного лифтом.Апартаменты… Knight Frank Отель, гостиница в Париже, Франция 16 000 000 € Площадь 22000 м2 Франция г. Париж Замок под отель, клинику Прекрасный французский замок — дворец с огромной территорией в непосредственной… ИНДОМ Апартаменты в Париже, Франция 19 000 000 € Площадь 750 м2 Франция Париж 3-уровневые апартаменты с террасами 3-уровневые апартаменты с террасами и панорамным видом на Париж и Эйфелеву башню. Жилая… ИНДОМ Доходный дом в Париже, Франция 8 600 000 € Площадь 1315 м2 Франция Леваллуа-Перре (Levallois-Perret) — город и коммуна в департаменте О-де-Сен, северо-западный пригород Парижа, в 6 км от центра Парижа… ИНДОМ Дом в Иль-де-Франс, Франция 495 000 € Sextant properties Апартаменты в Париже, Франция 12 000 000 € Площадь 500 м2 Франция г.Париж Апартаменты на площади Альма Элитные апартаменты на пятом этаже в красивом доме с престижным месторасположением на площади… ИНДОМ Замок в Париже, Франция 4 100 000 € Площадь 800 м2, 16 комнат Фонтебло, 40 мин от Парижа Великолепный замок LOUIS XIII на территории пейзажного парка «à la français» рядом с Сеной Год постройки: 1878… ИНДОМ Квартира в 16-ом районе Парижа, Франция Цена по запросу Площадь 248 м2 Продаётся великолепная уникальная квартира в престижном XVI округе Парижа на приватной улице в архитектурном доме высокого социального уровня…. RFC ESTATES Апартаменты в Иль-де-Франс, Франция 156 600 € Sextant properties Дом в Иль-де-Франс, Франция 785 000 € Sextant properties Дом в Иль-де-Франс, Франция 1 365 000 € Sextant properties Дом в Иль-де-Франс, Франция 1 340 000 € Sextant properties Дом в Иль-де-Франс, Франция 850 000 € Sextant properties
Посмотреть ещё 140 похожих объектов
Что продают, что покупают – отзывы участников рынка Александр Мацулевич, директор группы компаний ServiceAzur
Пока весь мир оправляется от первой волны кризиса и готовится ко второй, вероятно, более мощной, рынок недвижимости Лазурного Берега Франции остаётся одним из самых ликвидных и интересных для инвестиций. Как подтверждение: в марте, когда произошёл обвал на рынке ценных бумаг, многие инвесторы решили идти проверенным путем и вложили активы в жилую и коммерческую недвижимость Лазурного Берега.
На данный момент премиальный сегмент находится в позиции ожидания: большинство владельцев элитной недвижимости предпочли временно снять её с продажи. Объясняется это шаткостью нынешней ситуации, при том, что, как показывает наша почти 20-летняя практика, держать свои активы в недвижимости Лазурного берега и Монако – практически безошибочное решение.
Наша компания работает преимущественно с русскоговорящими клиентами, и в этом году, в связи с ограничительными мерами и закрытыми границами, мы ещё в марте перенесли более 80% резерваций по аренде вилл и апартаментов от наших соотечественников на летний сезон 2021 года. Однако к нам постоянно поступали запросы от французов, от граждан соседних европейских стран и не только. Французы оказались «заперты» на территории собственной страны, и многие из них решили провести летние каникулы на берегу моря.
Такой же рост спроса со стороны французов наблюдается и в сделках по продаже недвижимости. В этом году мы видим увеличение интереса к объектам стоимостью от €200 тыс. до 1 млн. В основном новыми владельцами недвижимости в этом сегменте становятся парижане и жители соседних стран: Швейцарии, Германии и других.
Акций или скидок сейчас нет. Как мы уже говорили, рынок недвижимости Лазурного берега остается непоколебимым даже в условиях пандемии. Спрос на инвестиционные объекты велик и только набирает обороты. В нашем каталоге всё же можно отметить снижение цены на 10–20 объектов, но мы не связываем это с общей ситуацией на рынке, скорее, просто обстоятельства владельцев так сложились или у них есть желание быстрее продать недвижимость. Общая ситуация скорее говорит об обратном: повышенный интерес и ограниченное число объектов только укрепляют позиции Лазурного побережья.
Примеры недвижимости на Лазурном берегу Апартаменты в Вильнёв-Лубе, Франция 745 000 € Площадь 77 м2 Трёхкомнатная квартира на продажу в престижном комплексе Marina Baie des Anges, у моря в Вильнёв-Лубе. С террасы 20 кв.м. открывается красивый вид… SERVICEAZUR Вилла в Каннах, Франция 5 450 000 € Площадь 260 м2 Современная вилла в КаннахПолностью отремонтированная в 2017 году вилла расположена в популярном районе La Californie, откуда открывается… Knight Frank Вилла в Гассене, Франция 2 600 000 € Площадь 260 м2 Вилла с живописными видами расположена в коммуне Гассен. Территория занимает 3 га земли, на ней расположен бассейн и гараж на два автомобиля. На… Knight Frank Вилла в Вильфранш-сюр-Мер, Франция 15 000 000 € Площадь 400 м2, 5 комнат Вилла Estrela do Mar расположена в эксклюзивном месте с видом на море и роскошным видом на залив Вильфранш, Кап-Ферра и Мон-Борон. Вашему… AzarovS Вилла в Кап-д’Ай, Франция 5 900 000 € Площадь 220 м2, 6 комнат Продажа на Лазурном берегу Франции в городе Кап-д’Ай виллы 220 м2 с большим садом 1200 м2. Дом расположен на двух этажах из которых… AzarovS Апартаменты в Каннах, Франция 1 490 000 € Площадь 150 м2, 4 комнаты Роскошные апартаменты находятся в самом центре Канн рядом со знаменитой набережной Круазет. Апартаменты включают 3 спальни, 3 ванных комнаты,… Knight Frank Вилла в Мужене, Франция 2 490 000 € Площадь 400 м2 Продажа и аренда красивой виллы в закрытом, престижном домене Mougins в 5 минутах езды до Канн. 2х-этажный дом в стиле провансаль, площадью около… SERVICEAZUR Вилла в Каннах, Франция 2 500 000 € Площадь 320 м2 Современная трёхэтажная вилла, с видом на море общей площадью 320 кв.м и участком земли 2 130 кв.м. Pасположена в 10 минутах от пляжа du Midi и в… SERVICEAZUR Вилла в Каннах, Франция 3 200 000 € Площадь 320 м2 Продажа двух-этажной виллы, жилой площадью 320 кв.м и участком земли 1200 кв.м. Идеально расположена в закрытом жилом комплексе, включающем около… SERVICEAZUR Вилла в Валлорисе, Франция 1 590 000 € Площадь 200 м2 Одноэтажная вилла рядом с Каннами. Расположена на холмах Валорис с панорамным видом на море и горы. Жилая площадь около 200 м2, гостиная 95 м2… Алиса Эстейт Вилла в Больё-сюр-Мер, Франция 4 700 000 € Площадь 320 м2 Под реновацию. Вилла с потрясающим видом на Средиземное море имеет площадь 320 м² и может включать в себя на первом этаже: прихожую, большую… Knight Frank Вилла в Сен-Тропе, Франция Цена по запросу Площадь 280 м2 Продажа виллы в Сен-Тропе в 5ти минутах ходьбы до пляжа. Вилла в современном стиле, постройки 2012 года. Идеально расположена в закрытом охраняемом… SERVICEAZUR Вилла в Антибе, Франция Цена по запросу Площадь 720 м2 Продажа роскошной собственности на мысе Антиб Cap d’Antibes, с красивым видом на море, в 5ти минутах ходьбы до пляжа. Главный дом, жилой площадью… SERVICEAZUR Апартаменты в Ницце, Франция 399 000 € Площадь 64 м2 Продажа трёхкомнатной квартиры в новостройке в Ницце, лежащей в 500 метрах до порта, пляжей и Английской Набережной, в пешей доступности до… SERVICEAZUR Вилла в Рокбрюн-Кап-Мартен, Франция 700 000 € Площадь 200 м2, 6 комнат Вилла с бассейном в Рокебрюн-Кап-Мартен В продаже часть виллы в Рокебрюн-Кап-Мартен с садом и бассейном. Вилла состоит из двух этажей. Первый… AzarovS Вилла в Сен-Жан-Кап-Ферра, Франция 6 800 000 € Площадь 250 м2, 5 комнат Великолепная вилла площадью около 240м² на участке 1400м². 4 спальни с ванными или душевыми комнатами. Этот дом оснащен высококачественным… Агентство MAGREY & SONS Квартира в Ницце, Франция 435 000 € Площадь 61 м2, 2 комнаты Новостройка в Ницце. Расположена в район Riquier, вблизи порта Ниццы и нового университета. Прекрасно расположена в плане транспортной развязки и… VieBelle Immo France Вилла в Мужене, Франция 3 250 000 € Площадь 300 м2 Вилла удобно расположена рядом с различными объектами местной инфраструктуры, в том числе рядом с Международными школами, местными магазинами и… Knight Frank Вилла на Кап-Ферра, Франция 5 900 000 € Площадь 300 м2, 5 комнат Расположенная в Сен-Жан-Кап-Ферра, вилла жилой площадью около 300 м², полностью отремонтированная, с равниной площадью около 1500 м² и… RFC ESTATES Вилла в Эзе, Франция 28 000 000 € Площадь 1000 м2 Сенсационная недвижимость с видом на море около 1000 м2 с пышным садом площадью почти 6000 м2, всего в 10 минутах езды на машине от центра Монако и… RFC ESTATES
Посмотреть ещё 1449 похожих объектов
Мария Царфати, эксперт компании «Страна Плюс»
Так как возможности свободного перемещения у россиян нет, то и спрос среди тех, кто постоянно живёт в России, существенно упал. Речь идет именно о покупателях, а не «интересантах». На данный момент во Франции высокий спрос на недвижимость среди самих французов и русскоязычных резидентов Евросоюза.
Покупателей интересует весь спектр недвижимости – от небольших квартир до элитных объектов, выделить что-то конкретное нельзя. Однако нужно отметить, что стали пользоваться возросшим спросом такие варианты, как квартира с собственным небольшим садом или апартаменты с хорошими большими террасами. Также те, кто ранее не рассматривал покупку дома со своим участком, пересмотрели свои взгляды. Сейчас среди покупателей ценится возможность подышать свежим воздухом, не выходя за пределы своей территории.
Со стороны россиян на данный момент, в связи со сложившейся ситуацией, спроса как такового нет. Интерес есть, но это только рассуждения о планах на покупку, которые не могут рассматриваться серьёзно.
Скидок у нас также нет. В целом недвижимость – это не коллекция одежды, которую нужно быстро распродать. С рынком недвижимости всё в порядке. Нет покупателей из России, но есть – из Франции и ЕС.
В ближайший год, полагаю, всё будет происходить так же – до тех пор, пока не будут сняты все ограничения. После этого можно ждать резкого всплеска покупок со стороны россиян.
Ирина Дюпор, управляющий партнёр агентства Immoconcept
У компании Immoconcept дела идут хуже, чем мы рассчитывали в прошлом году, но лучше, чем мы боялись в начале кризиса. Мы сделали упор на востребованные продукты и усилили позицию в интернете. Кроме того, мы давно любим и умеем продавать новостройки — самый безопасный и гарантированный сегмент недвижимости во Франции, а для этого не надо ездить смотреть: просмотр через Google Maps заменяет визит; остальное дополняется документами.
Ну и сами застройщики и нотариусы внедрили удалённую подпись документов, это сильно упрощает процессы.
Хорошо продаётся то, что всем нужно и большинству по карману: квартиры с балконами в районах с хорошей инфраструктурой. Появился спрос на дешёвые дома в провинции, в глуши, где можно купить жильё за очень маленькие деньги. За тот же бюджет там можно позволить себе большую площадь и сад, то есть повысить уровень комфорта, тем более что с переходом на удалённую работу и учёбу появилась потребность в дополнительных комнатах для занятий.
Изменился ли спрос со стороны иностранцев? Наверное, да, но мы этого пока не чувствуем. К сожалению, везде ситуация сложная. К тому же, сейчас действуют две тенденции с противоположным знаком, поэтому общий тренд пока неясен. С одной стороны, есть те, у кого из-за кризиса развалился бизнес: они сейчас сокращают расходы и продают дорогую недвижимость, особенно второй дом. С другой стороны — те, кто полностью перешёл на удалённую работу и не зависит от места. Они стремятся купить жильё в удобном месте с красивой природой.
Скидок сейчас почти нет, акции есть на конкретные объекты, продажу которых по каким-то причинам надо ускорить. Неожиданно банки стали активно скупать недвижимость, создавая конкуренцию покупателям. Это сигнал о грядущей инфляции, а в такое время недвижимость – это лучший способ сохранения капитала.
Чего мы ждём от ближайшего года? Здоровых и счастливых клиентов!
Читайте также: Процедура приобретения недвижимости во Франции
